【不動産の知識】賃貸借契約の内容は確認していますか？

賃貸マンション、アパートのような不動産を貸し借りする場合は、どのようなルールがあるのでしょうか？

お部屋を借りる方も、貸す方も共通のルールである法律を確認しておきましょう。

ここでは民法で決められていることを確認してみます。

大家さんが、自身で所有しているマンションなどのお部屋を貸す場合、入居者さんは、お部屋を借りるための家賃を払います。このために賃貸借契約を結びます。お部屋を貸す大家さんは賃貸人、お部屋を借りる入居者さんは賃借人といいます。

権利と義務

賃貸借契約を結ぶと、賃貸人である大家さん、賃借人である入居者さんともに権利と義務が発生します。

1．賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

大家さんは、お部屋をきちんと使わせる（使える状態にする）義務を負います。なので、お部屋そのものや、付帯設備が壊れてしまってきちんと使うことができない状態となってしまった場合、これを修理する義務も負います。例えば、雨漏りしてしまった場合や、給湯設備が壊れてお湯が出なくなってしまった場合は大家さんが修理しなければならないですね。

2．賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

入居者さんは、大家さんがお部屋の維持に必要な修繕等をしようとする場合、これを拒否することができないと定められています。

3．賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

お部屋をきちんと使うために大家さんが負担すべき修繕費等の費用が必要費です。入居者さんがこの必要費を支出した場合、つまり立て替えて支払った場合などは、大家さんに対して直ちに返してもらうよう請求することができます。

4．賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

有益費とは、この場合お部屋や付帯設備の改良をするためにかかった費用です。入居者さんは、賃貸借契約終了時に、すなわち退去する時に、その価格の増加が残っている場合に限っては、支出した額または増加額を大家さんに返してもらうよう請求することができます。ただし支出額を支払うか、増加額を支払うかは、大家さんが選ぶことができます。

5.賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。

入居者さんは、特約がない限り、家賃を毎月末に支払わなければならないと決められています。

賃貸借の期間

1．賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。

民法では、賃貸借の期間は、最長でも20年と決められています。契約で20年を超える期間と決めた場合も20年となります。更新した場合も、更新後の契約期間は20年となります。

2.当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

賃貸借の期間内に解約を申し出た時は、入居者さんから申し出ても、大家さんから申し出ても、建物の場合、解約を申し出た日から3ヶ月で賃貸借が終了します。

3.借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。

入居者さんは、契約で定められた時期にお部屋を返さなければなりません。

4.当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。

賃貸借契約で期間を定めなかった場合は、使用が終わった時（解約申し入れがあった時）に賃貸借契約が終了します。

 

いかがでしたか？なんとなくご存じだったことも、詳細を見ていくと「ルールが思っていたものと違う」といったこともあるかもしれません。お部屋を貸す、借りる賃貸借契約をする場合は、契約内容をよく読み、条件や規定がご自身の希望に沿ったものであるか確認してから契約することをおすすめします。

また、疑問や希望に合わない内容であれば、質問したり交渉したりして納得できるまで丁寧にやりとりをすると良いと思います。